写这篇文章前，担心内容与网上雷同较多，没啥价值，因此事先搜索了一番。结果发现，网上大部分国庆买房攻略实在有些水，与自己想表达的内容相似较少，故有此一文。
攻略这东西，谁最懂？譬如游戏攻略，除了游戏大神外，自然是游戏开发者最懂。
作为曾经的地产操盘手，一名十余年地产营销领域前从业者，来说说新手、国庆买房闭坑攻略。
一、事先制定看房计划
你如果事先没有制定看房计划，那么恭喜你，你大概率在第一个楼盘看房时，就会被停车场、售楼处门口、马路边的人员“拦截”。问你是买房吗？这个楼盘还不错，但另一个楼盘价格更实惠等等，总之会有一套说辞跟你攀谈。如果你统统拒绝，他们还会说“今天那边售楼处搞活动，吃喝都免费，还可以拿100元现金奖励，来回专车接送”。
即使你拒绝了一个人，前面可能还有一个人。即使前面没有人，你从售楼处出来这个人还在那等着。总有办法搞定你。
OK，如果你确实要买房却又没有制定看房计划，那么你大概率会跟着他们走。这时，他们就会带你去各种楼盘，不管是不是你心仪的，一家家过筛子一样的过。
这还只是开始。到了他们推荐的楼盘，大概率里面人山人海（每个外拓人员都有带客任务），好不热闹。你内心已经初步被震撼到了，这是什么神仙楼盘，这么多人。
接下来，销售员上马跟你讲解，什么价格洼地、升值潜力、销售火爆、房源余量不多等等。带你看样板房、带你算价格、偷偷告诉你这套房是工程抵款，仅此一套等等。带你来的这个人也会紧跟着你，时不时补充几句。
总之，不是内行，你也许可以做到保持清醒看完一两个楼盘，但半天四五个项目转下来，前后轮番轰炸，多半你就守不住钱包了。
所以，事先制定好看房计划，坚定不移的执行，不受任何外部的干扰。
二、不要轻易留电话
如果销售员没有能够“拿下”你，也一定会千方百计要下你的电话号码。当然，几乎100%的可能，在你坐上带你看房人车的时候，这些人已经软磨硬泡要到了你的电话号码。
那么恭喜你，即使你抗住了半天的“如潮销售攻势”，接下来每天都会有一堆人给你打电话、推荐楼盘。
你很生气质问当时带你看房的人，当时说好不打扰的。人家也会很委屈的告诉你，不是他打的。
是的，作为带看人，他们懂三天一问候，不会天天来打扰你。而那些打你电话的人是其他项目的，因为每个项目都答应不打扰你，可四五个项目下来，每人轮着不打扰，不打扰也打扰了。何况，只要你成交了，无论在哪个楼盘，带看人都可以拿到一笔费用。
三、不要被豪华售楼处、奢华样板房所干扰
倒不是说豪华售楼处、奢华样板房不对，而是你是来买房的，不是来旅游的。
当然，如果一个开发商连售楼处、样板房都不好好弄，房子质量如何也不一定。但现在几乎每个楼盘，售楼处一个比一个高端，样板房一个比一个精致，“外衣”都十分漂亮。
所以要记住，买房要关注的永远只有这些：区位、交通出行、周边配套、学区、小区规模、楼栋位置、物业管理、景观、楼层、户型、得房率、房价、不利因素、交房时间这些实打实的东西。
注意，我没提房企品牌这块。
因此，到了楼盘售楼处，区位图、沙盘图、户型图、五证公示图一定要看，仔细地看。有任何疑问的，当即就询问。
如果销售员回答含糊不全、模棱两可、避而不谈、转移话题等，那多半是有问题的，就要重点关注了。
接下来销售员会带看样板房。样板房要看，但你不是冲着装修、精致、美观这些去的。如果是精装房，问清楚交房标准（详细的标准）、公示是否即交付、家电是否保修、精装保修期等，并拍照留存。如果是毛坯房，你是冲着户型尺寸、空间合理性、舒适度这些去的。
接着一定要求到现场工地查看。戴好安全帽，先观察工地是否井然有序，如果工地都杂乱不堪，那多半质量好不到哪去。然后观看实际的楼间距、采光、户型尺寸、层高、赠送面积、电梯井位置、是否有污染或噪音源等等。
买套房子最多来回几次，花不了多少时间。但如果你买错了，后悔时间可就多了去了。
四、规划不听信，自己去采信
对于非核心区，尤其是城市新区而言，买房人常面临的一个现象是：一个区域内除了大量在建的楼盘，和几条已建成核心道路，有可能还有个人工湖、公园等等，其他几乎一无所有。
销售员在介绍区位图时，往往大量使用“规划”这两个字。他们会这样介绍：规划就表示只是现在没有，以后就有。现在买是价值洼地，等规划都起来，价格就水涨船高了。
逻辑没错，问题是在于规划是否真实以及落地时间。
记住这样一个顺序：道路水电气网五通后，先卖地开发建住宅，住宅有一定气候然后建商业、写字楼，然后建学校、农贸市场。等配套基本成熟后，再卖一波地建住宅，再完善商业、写字楼。
如果住宅成气候了，后面的内容大概率都会有。如果住宅没起得来，那后面大概率就会等很久很久。
没有办法，顺序虽然不是太绝对，但大致是这样的。没有住宅土地出让的持续收入，后面的根本免谈。说不定换个区域按照顺序再来一遍。
所以，新手买房，虽然在规划阶段最实惠，但倘若规划不能落地，那就有的后悔了。
怎么办呢？
一看规划是否全面，如果只规划了中远期道路，其他啥也没有，那多半就是开个荒而已。
二看城市五年、十年中长期发展规划对板块的重视程度、对板块的功能定位，倘若规划的是个工业集散区+部分居住功能，或者类似这样非核心居住区定位，那就别指望有什么优质配套进来了。倘若对板块的描述轻描淡写，那也别太当真了。
三看城市人口。这可能是最关键的，很多城市主城区仅有100多万人，但四处上马新区，人根本填不满，何谈后续开发。
四看公建导向。如果规划中有政府大楼、行政服务中心、交通换乘中心等，那说明对区域还是比较重视的。
五看规划落地时间。详细询问具体的规划落地时间，并要求销售员拿出实锤证据，如果说不清楚，那多半还远着。
对了，学区这个话题单独拎出来说一下。
现在根据规定，开发商不可以承诺学区。但现在大部分人买房是一定会考虑上学问题的，怎么办呢？
主动询问开发商学区是哪一个，如果是确定无疑的那种，没啥问题。
如果学区是在建、规划等阶段，那学区确认就要两步走：首先询问销售员学区是哪一家，然后保留法律认可的证据，比如录音、视频。然后，自己再去了解规划、在建中的学校，是不是公办学校，何时建成、何时招生、学区划分的概率有多大，记住一定要事无巨细。
笔者曾经遇到过，某知名大学附属小学落户本地一个区域，周边楼盘瞬间涨价、销售也十分火爆。但最后，这所小学居然是民办小学，根本与学区房不搭边。而开发商则称，从来没保证一定能上学，宣传只是说有这样一所学校落位罢了。
五、特价房要谨慎
逢年过节，大多数楼盘都会推出一些特价房源。尤其是今年国庆节，市场不算乐观下，特价房现象更是多见。
先说正常的特价房，一般都是低楼层、大面积、靠马路这些，如果价格比较实惠，自己是自住也不介意，没啥不能买的。
但要警惕的是不常见的特价房。
比如要求你先缴纳几万元团购费用，然后才可以给你申请特价折扣，并且这团购费用不计入房价。那么要明白的是，这其实就是传说中的“中介费”、“喝茶费”、“电商费”，你是有权不交的。当然，你不交他们大概率不卖给你，软磨硬泡也会要求你交，这时打房管局电话投诉一下，要求他们按优惠后价格卖给你，还是有可能的，省掉一笔额外支出。
比如有些特价房，等你交了定金，准备交首付签合同了，他们拿来一纸打印版合同让你签，但是却没有给你首付发票。那么有可能这套房子已经被开发商抵押，只有等开发商拿钱去“赎回”的时候才能网签备案。这时，风险就大了。所以，在交定金时就必须询问这套房是否有被抵押，自己也可以上当地房源备案网站了解详情。虽然这种概率不高，但每年都有人不幸遇到。
六、购买“带回报率”房子要谨慎
每年多少回报率，多少年回本，多少年之后120%回购等等，这种常用在商铺、酒店式公寓上。
但需要注意的是，带回报率的房子，你是要跟第三方经营管理公司签订委托协议的。比如你买了一套商铺，委托第三方经营管理，按协议每年拿多少的回报。
这种实际上是“不那么好卖”的产品为了尽快销售回款的一种营销策略，等购买之后究竟能拿到几年回报不可知。更重要的是，因为委托协议的存在，你还不能中途撤回自己经营或者出租，等于干耗着，丝毫收益拿不到。
你要说那按照协议不是该每年都给付固定回报吗？是的，但看一下抬头，乙方是第三方管理公司，跟开发商半毛钱关系都没有。
以上内容多是从业经验之谈，希望能对有需要的人一点帮助。
